Documentos Necessários para Empréstimo com Garantia de Imóvel

Solicitar um crédito com garantia de imóvel exige uma documentação específica que pode variar entre os bancos. 

A falta de organização dos documentos necessários para empréstimo com garantia de imóvel é uma das principais causas de atraso na aprovação do crédito. 

Este guia apresenta todos os documentos necessários organizados em três categorias: pessoais, de renda e do imóvel. 

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Documentos Pessoais (Seu e do Cônjuge Caso Precise)

Os documentos pessoais são a base de qualquer solicitação de empréstimo. Eles comprovam sua identidade e situação civil. Se você for casado ou viver em união estável, seu cônjuge também precisará fornecer a mesma documentação.

Importante: Mesmo que seu cônjuge não seja mutuário do empréstimo, os bancos exigem a documentação completa. Isso acontece porque o regime de bens do casamento pode afetar a garantia do imóvel.

RG ou CNH

O documento de identidade com foto é obrigatório para todos os envolvidos. Você pode apresentar RG (Registro Geral) ou CNH (Carteira Nacional de Habilitação). Ambos têm a mesma validade para fins bancários.

Requisitos importantes: 

• Original e cópia legível 
• Documento dentro da validade 
• Foto nítida e reconhecível 
• Todas as informações visíveis

Se seu RG estiver muito antigo ou danificado, considere emitir uma segunda via. Documentos ilegíveis podem atrasar a análise. 

Na maioria dos bancos a CNH digital não é aceita, apenas a versão física. Para cônjuges a mesma exigência se aplica. O documento deve estar em perfeitas condições de leitura.

Comprovante de Estado Civil

O comprovante de estado civil é essencial para definir o regime de bens. Isso afeta diretamente como o imóvel pode ser usado como garantia. 

Cada situação exige um documento específico.

Para solteiros: 

Apresente a certidão de nascimento atualizada. Deve ser a versão inteiro teor, emitida recentemente. Certidões muito antigas podem não ser aceitas por alguns bancos.

Para casados: 

A certidão de casamento é obrigatória. Deve mostrar claramente o regime de bens escolhido. Se houve alteração no regime após o casamento, apresente também a escritura de alteração.

Para união estável: 

Apresente a certidão de união estável registrada em cartório. Se a união não foi formalizada, alguns bancos podem exigir declaração pública de união estável.

Para divorciados: 

A certidão de divórcio é necessária. Deve constar se há obrigações alimentícias ou partilha de bens pendente. Essas informações podem afetar a análise de renda.

Comprovante de Residência

O comprovante de residência confirma onde você mora atualmente. Deve ser um documento oficial e recente. A mesma exigência vale para seu cônjuge, mesmo que morem no mesmo endereço.

Documentos aceitos:

• Conta de luz, água, telefone ou gás 
• Extrato bancário ou cartão de crédito 
• Correspondência de órgãos oficiais 
• Contrato de aluguel registrado

O comprovante deve ter no máximo 90 dias de emissão. Deve estar no nome do solicitante ou cônjuge. Se estiver no nome de terceiros, será necessária uma declaração de residência.

Para declaração de residência: 

• Documento deve ter firma reconhecida 
• Incluir cópia do RG de quem declara 
• Apresentar comprovante no nome do declarante

Dica prática: Se você mora de aluguel, o contrato pode servir como comprovante. Mas deve estar registrado e atualizado.

H3: Procuração (Se Necessário)

Em alguns casos, pode ser necessário constituir procuração. Isso acontece quando você não pode comparecer pessoalmente para assinar documentos. Ou quando precisa de representação legal.

A procuração deve ser específica para operações bancárias. Deve ser registrada em cartório com firma reconhecida. O procurador também precisará apresentar seus documentos pessoais.

Quando é necessária a procuração? 

• Impossibilidade de comparecimento pessoal 
• Representação por advogado 
• Cônjuge impedido de assinar 
• Situações de urgência médica

Atenção: Nem todos os bancos aceitam procuração. Alguns exigem comparecimento pessoal obrigatório. Verifique a política da instituição antes de providenciar o documento.

Documentos Necessários do Cônjuge

Quando você é casado ou vive em união estável, seu cônjuge precisa fornecer toda a documentação pessoal. 

Isso inclui todos os documentos listados acima. A exigência existe independentemente do regime de bens.

Por que é obrigatório os documentos do Cônjuge?

• O imóvel pode estar em nome do casal 
• Regime de bens afeta a garantia 
• Renda familiar é considerada na análise 
• Autorização conjugal pode ser necessária

Mesmo em regime de separação total de bens, a documentação do cônjuge é exigida. Isso garante que não há impedimentos legais para usar o imóvel como garantia.

Documentos específicos do cônjuge: 

• Todos os documentos pessoais básicos 
• Autorização expressa para o empréstimo 
• Declaração de ciência sobre a operação

Se o cônjuge não puder comparecer, pode ser necessária procuração específica. Mas isso deve ser verificado com o banco antes de providenciar.

Documentos da Empresa e Sócios 

Se você está solicitando um empréstimo com garantia de imóvel na pessoa juridica será necessário apresentar documentos específicos da empresa. 

Além dos documentos pessoais dos sócios, a empresa deve fornecer três documentos principais.

Contrato Social: 

Apresente o contrato social atualizado da empresa. 

O documento deve estar registrado na Junta Comercial e conter todas as alterações contratuais. Todas as páginas devem estar legíveis e com os registros em dia.

Extratos Bancários da Empresa: 

Forneça os extratos bancários dos últimos 3 meses mais o mês em curso de todas as contas da empresa. Inclua contas correntes, poupanças e contas de investimento que a empresa possui. Todas as páginas dos extratos devem estar incluídas, incluindo o verso.

Faturamento dos Últimos 12 Meses: 

Apresente o demonstrativo de faturamento dos últimos 12 meses assinado pelo contador responsável. 

O documento deve conter o carimbo e CRC do contador. Este demonstrativo comprova a capacidade financeira da empresa para honrar o empréstimo.

Documentos para Garantia de Renda

A comprovação de renda é fundamental para a aprovação do empréstimo. Os bancos precisam verificar sua capacidade de pagamento das parcelas.

Importante: Nem todos os bancos solicitam os mesmos documentos de renda. Alguns podem pedir documentação adicional, enquanto outros aceitam uma lista mais enxuta. Sempre confirme com a instituição financeira quais documentos são obrigatórios no seu caso específico.

Holerites ou Contracheques

Os holerites são o principal comprovante de renda para trabalhadores CLT. Você precisa apresentar os últimos três meses, tanto seus quanto do cônjuge.

O que incluir? 

• Todas as páginas, incluindo o verso 
• Assinatura e carimbo da empresa visíveis 
• Holerites legíveis e sem rasuras

Os bancos analisam não apenas o salário líquido. Eles verificam a estabilidade da renda ao longo dos meses. 

Se algum holerite estiver danificado, solicite uma segunda via ao RH da sua empresa.

Carteira de Trabalho

A carteira de trabalho comprova seu vínculo empregatício atual. Apresente as páginas de identificação e o registro do emprego atual.

Este documento mostra há quanto tempo você está no emprego. Isso ajuda o banco a avaliar a estabilidade da sua renda. 

Para a carteira digital, imprima pelo app oficial ou site do governo. Certifique-se de que o salário registrado corresponde ao valor dos holerites.

Declaração de Imposto de Renda

A declaração completa do último ano é obrigatória. Deve vir com o recibo de entrega da Receita Federal. Tanto você quanto seu cônjuge precisam apresentar este documento.

A declaração mostra sua situação financeira completa. Inclui outras fontes de renda que podem não aparecer nos holerites. Verifique se está tudo regular na Receita Federal antes de solicitar o empréstimo.

Se você é isento: Apresente declaração de isenção ou outros comprovantes da situação fiscal.

Extratos Bancários

Os extratos dos últimos 3 a 6 meses são essenciais. Apresente de todas as contas que você utiliza (corrente e poupança). Inclua todas as páginas, mesmo as que parecem em branco no verso.

O que os bancos verificam nos extratos bancários? 

• Regularidade dos depósitos salariais 
• Outras fontes de renda 
• Padrão de gastos mensais 
• Compatibilidade entre renda declarada e movimentação

Dica importante: Evite movimentações atípicas ou grandes saques próximo à solicitação do empréstimo.

Comprovante de Renda para Autônomos

Profissionais autônomos têm um processo mais complexo. A declaração de imposto de renda se torna ainda mais importante. Apresente todas as páginas com as fontes de receita bem claras.

Documentos adicionais necessários para Autônomo 

• RPA (Recibo de Pagamento a Autônomo) 
• Notas fiscais emitidas 
• Recibos de prestação de serviços 
• Contratos de trabalho (se houver)

Os extratos bancários são cruciais para autônomos. Devem mostrar regularidade nos recebimentos. 

Muitos bancos pedem um período maior (6 meses a 1 ano) para avaliar a estabilidade.

Organização recomendada: Mantenha todos os recebimentos na mesma conta bancária.

Declaração da Empresa

Primeiro, conforme com o banco caso precise desse documento. A declaração confirma seu vínculo empregatício e salário atual. Deve ser emitida em papel timbrado da empresa. 

Precisa conter CNPJ e assinatura de representante autorizado. Informações que devem constar: 

• Cargo ocupado 
• Salário atual 
• Tempo de empresa 
• Data de admissão

Algumas instituições podem solicitar informações específicas. Por exemplo, projeção de permanência na empresa. Todas as informações devem ser consistentes com os outros documentos.

Comprovantes de Renda Complementar

Muitas pessoas têm rendas além do salário principal. Todas devem ser comprovadas adequadamente. 

Podem ser consideradas na análise de capacidade de pagamento. Tipos de renda complementar: 

• Aposentadoria ou pensão (extrato do INSS) 
• Aluguel de imóveis (contratos + recibos) 
• Rendimentos de investimentos (extratos das aplicações) 
• Trabalhos extras ou freelances

Atenção: Nem todas as rendas complementares são aceitas pelos bancos. Verifique as políticas específicas de cada instituição antes de incluí-las na análise.

Para renda de aluguéis, os contratos devem estar registrados. Para investimentos, podem ser solicitadas declarações das instituições financeiras.

Documentos do Imóvel para Garantia

Para comprovar a propriedade e regularidade do imóvel que será usado como garantia, você precisará de documentos específicos do cartório e da prefeitura.

Matrícula e Certidão do Imóvel

Para a matrícula do imóvel, normalmente são necessários 2 documentos específicos do cartório. A Certidão de Inteiro Teor do Imóvel e a Certidão de Ônus Reais

Certidão de Inteiro Teor do Imóvel

A Certidão de Inteiro Teor custa aproximadamente R$ 110, podendo variar de acordo com o estado onde o imóvel está localizado. Este documento contém todas as informações registradas sobre o imóvel no cartório de registro de imóveis.

A certidão inclui o histórico completo de proprietários e todas as transações realizadas com o imóvel ao longo dos anos. Também mostra todas as averbações e alterações que foram realizadas na matrícula do imóvel.

Você deve solicitar este documento diretamente no cartório de registro de imóveis da região onde o imóvel está localizado. 

É possível também fazer a solicitação online no site do e-cartoriodobrasil.com. 

Certidão de Ônus Reais

O documento tem o custo de aproximadamente R$ 120, podendo variar de acordo com o estado onde o imóvel está localizado. 

Ele serve para comprovar se existem gravames, hipotecas ou outras restrições sobre o imóvel e é essencial para confirmar se o imóvel está livre para ser usado como garantia.

Esse é um documento obrigatório para a análise jurídica dos bancos.

Você pode solicitar no Cartório de Registro de Imóveis da região do imóvel, online pelo site e-cartoriodobrasil.com ou presencialmente no cartório responsável.

IPTU do Imóvel em Garantia 

O banco exige o IPTU completo do ano vigente como documento. Esse IPTU precisa mostrar claramente a metragem do imóvel, incluir todas as páginas do carnê ou guia e estar em dia, sem débitos pendentes.

Na análise, o banco verifica a metragem total (área construída e terreno), o valor venal do imóvel, a localização e endereço completo, a situação de pagamento e as características do imóvel, como tipo e padrão construtivo.

Uma dica se o IPTU estiver atrasado, é preciso quitar os débitos antes de pedir o empréstimo. Caso contrário, a aprovação pode ser negada.

Você pode obter o IPTU pelo site da prefeitura, presencialmente no atendimento da prefeitura, em aplicativos oficiais ou pela correspondência enviada anualmente.

Extrato Demonstrativo do Débito: Se o Imóvel ainda estiver financiado

Se você está fazendo um refinanciamento de imóvel não quitado, será necessário apresentar o extrato demonstrativo do débito do banco atual.

Este documento mostra o saldo devedor atual do seu financiamento com informações sobre parcelas, juros e amortização. O extrato comprova a situação atual do seu empréstimo para análise do novo banco.

Você pode obter o extrato pelo aplicativo do seu banco atual na seção de empréstimos/financiamentos. 

Procure por “extrato”, “saldo devedor” ou “demonstrativo” e faça o download em PDF. Outras opções incluem internet banking, agência presencial ou contato com seu gerente de relacionamento.

Declaração Negativa de Débitos Condominiais

Se o seu imóvel for um apartamento ou casa dentro de condomínio, alguns bancos podem solicitar a declaração negativa de débitos condominiais. 

Este documento comprova se existem valores em atraso relacionados às taxas de condomínio, como taxa de administração, fundo de reserva ou outras despesas condominiais. 

Caso existam débitos pendentes, isso não é necessariamente um impedimento para a aprovação do empréstimo, pois alguns bancos hoje em dia não deixam de conceder o crédito por causa de dívidas condominiais. 

Alguns bancos, inclusive, oferecem a opção de quitar essa dívida diretamente e subtrair o valor do montante total do empréstimo aprovado.

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